2005年03月09日
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いつものことですが、僕は投資が大好きです。
そして、住宅の購入も投資の一種です。不動産投資と呼ばれています。
僕は、家が欲しいと思うことがあります。家を買うために借金をするのであれば、それもまたいいことだと思いますし、月々の家賃負担がないことも魅力です。そしてなにより、高価な物が手にはいるというのは、とても強い魅力なのです。
しかし、そうした誘惑を前提としつつも、僕は家を買わないように気をつけています。そして欲しくならないようにも。
住宅を投資として考えたときに、あきらかな損失が分かっています。そして、投資を常に意識する僕としては、損をするような案件に投資をするわけにはいかないのです。
そして、住宅の購入も投資の一種です。不動産投資と呼ばれています。
僕は、家が欲しいと思うことがあります。家を買うために借金をするのであれば、それもまたいいことだと思いますし、月々の家賃負担がないことも魅力です。そしてなにより、高価な物が手にはいるというのは、とても強い魅力なのです。
しかし、そうした誘惑を前提としつつも、僕は家を買わないように気をつけています。そして欲しくならないようにも。
住宅を投資として考えたときに、あきらかな損失が分かっています。そして、投資を常に意識する僕としては、損をするような案件に投資をするわけにはいかないのです。
投資に向いている物というのは、なかなか断言しづらい部分があります。というのも、昔はチューリップが高騰したように、投資対象物というのは、人間の主観が大きく混ざり込むからです。
しかし、通貨的な流通まで含めて考えたときに、投資にも向いている物といいうものは、かなり限られてくるかと思います。
僕が投資対象として考えられるのは、
・分割を行っても価値が変わらない物
・所有後 / 所有前によって価値が変わらない物
・( できれば ) 流動性( 換金性 ) が高い物
になります。
簡単に説明をすると、
分割が可能であれば、切り売りができます。このことにより、リスクの軽減や、自分の可能な範囲での売買が可能となります。そしてそれは、買い手・売り手にとって便利なので、流動性も増すでしょう。
価値が変わらないというのは、ある意味で当たり前です。投資なので、転売などのキャピタルゲインを目指す以上、所有しただけで、一般的な価値が下がるような商品は、投資としては失格です。
流動性は、いつでも換金できるという安心感が必要です。
それらをふまえた上で、住宅を購入すると損をすると思うのは、購入直後からどんどん価値が低下するということです。購入直後に売却したとしても、すでに中古物件として価値は大幅に毀損します。これでは、住宅は投資というよりも消費です。単純に、マンガなどと一緒で中古( 古本 ) 市場が整備されているだけにすぎません。
また、住宅の場合は切り売りもできません。1LDK を 1DK と L だけで販売するなど不可能です。
さらに住宅の購入後は、共益費や管理費、保険、将来の立て替えなど、たくさんの費用が発生します。
そして、築後 20 年もすれば、おそらく建物の価値はほぼ０に近づくはずです。たとえば3000 万のマンションを購入したばあいは、月々の家賃が 12 万円の家を賃貸するのと一緒のことになります。( 保険等の諸費用は未計算 )
そうなると、ローンを組んだ 3000 万円を分割で受け取っているのと同じことになります。そしてローンの場合は、さらに金利が発生するので、その分も考えなければなりません。
そうしたことを考えると、住宅は必ずしも得だとは思えないのです。
もちろん、精神的な安心や、達成感を否定はしませんので、それを目的として購入し、実質損の部分は、安心に対するプレミアとしてとらえれば、投資として考えることもできるのでしょうが、どうも納得できません。
そして一番大きな問題点は、リスクが超長期にわたることです。
ローンを 25 年で組むことになれば、その間、万が一のことが起きた場合には、すべてが破綻します。
さらに、地震や火事が起きた場合にも価値の大幅な毀損が起きます。そして 30 年にわたってそれらのリスクを背負い続けるのは、あまりにも怖いことだと思います。
特に東京に住んでいる僕にとって、地震が起きた場合には、保険金の支払いも期待できません。
そうしたことをすべて考えると、強いマンションへの誘惑があるのですが、理性によってそれを抑制する力が働くのです。
マンション。やっぱり購入はさけたいと考えています。
( 当記事ではマンションも戸建ても概ね同一な性質を持つと捕らえています )
しかし、通貨的な流通まで含めて考えたときに、投資にも向いている物といいうものは、かなり限られてくるかと思います。
僕が投資対象として考えられるのは、
・分割を行っても価値が変わらない物
・所有後 / 所有前によって価値が変わらない物
・( できれば ) 流動性( 換金性 ) が高い物
になります。
簡単に説明をすると、
分割が可能であれば、切り売りができます。このことにより、リスクの軽減や、自分の可能な範囲での売買が可能となります。そしてそれは、買い手・売り手にとって便利なので、流動性も増すでしょう。
価値が変わらないというのは、ある意味で当たり前です。投資なので、転売などのキャピタルゲインを目指す以上、所有しただけで、一般的な価値が下がるような商品は、投資としては失格です。
流動性は、いつでも換金できるという安心感が必要です。
それらをふまえた上で、住宅を購入すると損をすると思うのは、購入直後からどんどん価値が低下するということです。購入直後に売却したとしても、すでに中古物件として価値は大幅に毀損します。これでは、住宅は投資というよりも消費です。単純に、マンガなどと一緒で中古( 古本 ) 市場が整備されているだけにすぎません。
また、住宅の場合は切り売りもできません。1LDK を 1DK と L だけで販売するなど不可能です。
さらに住宅の購入後は、共益費や管理費、保険、将来の立て替えなど、たくさんの費用が発生します。
そして、築後 20 年もすれば、おそらく建物の価値はほぼ０に近づくはずです。たとえば3000 万のマンションを購入したばあいは、月々の家賃が 12 万円の家を賃貸するのと一緒のことになります。( 保険等の諸費用は未計算 )
そうなると、ローンを組んだ 3000 万円を分割で受け取っているのと同じことになります。そしてローンの場合は、さらに金利が発生するので、その分も考えなければなりません。
そうしたことを考えると、住宅は必ずしも得だとは思えないのです。
もちろん、精神的な安心や、達成感を否定はしませんので、それを目的として購入し、実質損の部分は、安心に対するプレミアとしてとらえれば、投資として考えることもできるのでしょうが、どうも納得できません。
そして一番大きな問題点は、リスクが超長期にわたることです。
ローンを 25 年で組むことになれば、その間、万が一のことが起きた場合には、すべてが破綻します。
さらに、地震や火事が起きた場合にも価値の大幅な毀損が起きます。そして 30 年にわたってそれらのリスクを背負い続けるのは、あまりにも怖いことだと思います。
特に東京に住んでいる僕にとって、地震が起きた場合には、保険金の支払いも期待できません。
そうしたことをすべて考えると、強いマンションへの誘惑があるのですが、理性によってそれを抑制する力が働くのです。
マンション。やっぱり購入はさけたいと考えています。
( 当記事ではマンションも戸建ても概ね同一な性質を持つと捕らえています )
